Почему растет рынок краткосрочной аренды жилья и что с ним не так
Россияне все чаще размещаются на отдыхе не в отелях, а в апартаментах. Эту тенденцию назвали в числе главных на конференции, которую для своих партнеров впервые провела компания «Островок». На равных с отельерами в ней участвовали и предприниматели-посуточники. Редакция выяснила, как развивается их бизнес и какие есть проблемы.
Кого выручает аренда
По словам управляющего директора «Островка» Дарьи Кочетковой, сегмент квартир и апартаментов в 2024 году вырос на 60%. Чаще всего услугами посуточной аренды пользуются семьи с детьми (в общей массе клиентов на их долю приходится 12%. – Ред.), которым важно на отдыхе иметь возможность самостоятельно приготовить еду, постирать одежду и т. д.
Краткосрочная аренда помогает быстро увеличить предложение услуг там, где не хватает отелей и уже есть повышенный спрос. Как было сказано на конференции, самый значительный прирост бронирований (+259%) по итогам 2024 года у «Островка» показал город Раменское – это связано с близостью к аэропорту Жуковский. По схожей причине на 164% выросло количество бронирований размещений в подмосковной деревне Дроздово – она удачно расположена между Жуковским и Домодедово. В топе самых бурно растущих направлений туризма оказался также маленький город Ломоносов в Ленинградской области – там туристы селятся тогда, когда уже нет мест в Петергофе.
Селить всех опасно
Туристы с удовольствием пользуются посуточной арендой, однако у этого бизнеса есть нюансы. Владелец сети апартаментов в Москве в кулуарах конференции привел «ТурДому» пример: из регионов приезжают в основном гости с ограниченным бюджетом. Заменить собой обеспеченных европейцев и американцев, которые ранее охотно снимали дорогие квартиры, они не могут.
Дешевый клиент, как правило, еще и самый проблемный. Есть риск, что квартиру разгромят, а значит, селить всех подряд опасно.
На фоне стагнации доходов от аренды и специфических рисков растет конкуренция. Желающих зарабатывать на посуточной аренде стало так много, что им приходится демпинговать или чем-то выделяться среди сотен объявлений от таких же бизнесменов. Например, с помощью хоумстейджинга. Это умение с минимальными вложениями подготовить объект к выгодной сдаче за счет правильного подбора и расстановки мебели, аксессуаров и т. д. Создать привлекательную картинку очень важно, так как, по статистике, 48% пользователей выбирают место для отдыха еще и с целью сделать красивые фотографии, которыми можно похвастаться в соцсетях.
Тренд на красивое и необычное заметен на «Авито»: в Москве сотни объявлений о посуточной аренде с дизайнерским ремонтом, квартиры с террасами, лофты, видовые апартаменты в небоскребах Сити с джакузи у панорамного окна и т. д.
Будет ли запрет на посуточную аренду
По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы рынок посуточной аренды продолжит расти. В ЦИАН предполагают, что к 2026 году его объем в денежном выражении удвоится и достигнет 500 млрд руб. Это сопоставимо с емкостью рынка гостиничных услуг (в прессе фигурируют оценки от 800 млрд до 1 трлн руб.).
При этом у предпринимателей-посуточников возникают административные риски. В 2023 году бурную реакцию вызвал проект закона, согласно которому краткосрочная аренда разрешалась только при согласии соседей. В итоге приняли более мягкий вариант: поправки в Жилищный кодекс, которые обязывают владельцев сдаваемых квартир устанавливать счетчики и нести ответственность за шум. Вряд ли это последняя законодательная инициатива.
О полном запрете посуточной аренды речи не идет – право свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе сдавая его в аренду, в 2023 году подтверждено конституционным судом.
Однако регулирование рынка назрело. Если порядок оказания услуг в гостиницах определен правилами, утвержденными постановлением правительства, то для краткосрочной аренды такого документа пока нет. Никак не регламентируются уборка, смена белья, условия заселения, внесения и возврата залога и т. д. Из-за этого возникают конфликтные ситуации – туристы не понимают, на что они вправе рассчитывать.
«Сдаем только туристам»
Конечно, распространять на квартиры те же требования, которые существуют для гостиниц, нелогично – это разные виды недвижимости и разный бизнес. Необходимо хотя бы устранить пробелы и перекосы.
В квартиру, в отличие от отеля, где принимают только с паспортом и контролируют размещение несовершеннолетних, может заселиться кто угодно. Ключи часто передаются бесконтактно – через кодовый мини-сейф, установленный рядом со входом в квартиру. На владельцев жилья не распространяется туристический налог, так как квартиры, в отличие от отелей, по закону не являются «объектами размещения».
Получается, что пока владельцы гостиниц находятся под пристальным вниманием контролирующих инстанций и несут сопутствующие издержки, параллельно вырос почти неконтролируемый бизнес, сопоставимый по емкости в денежном выражении.
Регулирование необходимо еще и потому, так как в противном случае инвесторам невыгодно строить отели с долгим сроком окупаемости. Проще возводить ЖК, распродавать квартиры или апартаменты, которые приобретаются не для жилья, а как инвестиция для посуточной сдачи.
Такая практика разгоняет цены на недвижимость и провоцирует социальную напряженность в популярных регионах. Например, в Дагестане в течение 2023 года цены выросли в полтора раза. Уже появились объявления «сдаем только туристам». Местные жители выказывают в соцсетях недовольство: им снять квартиру становится сложнее. Конфликты возникают и на уровне соседей – мало кому нравится, когда рядом проходной двор.
Пустил гостей – живи рядом
Международный опыт показывает, что во многих популярных городах так или иначе ограничили посуточную аренду. Например, сдавать квартиры в Нью-Йорке на срок менее 30 дней с 2023 года можно при условии, что проживает не более двух гостей и сам хозяин находится в той же квартире. В Барселоне действует лицензирование посуточной аренды и обсуждается ее полный запрет. Во Флоренции ограничено количество объектов, которые доступны для краткосрочного найма в историческом центре. А во всей Италии с 2024 года запрещено бесконтактное заселение в съемное жилье. Хозяин обязан встречать гостей лично.
